Eventos Cocina para ti Los autónomos tienen que aportar hasta un 30% más que el resto de empleados para acceder a una hipoteca
09/02/2026
Acceder a una hipoteca en España se ha vuelto especialmente complicado en una coyuntura económica marcada por la incertidumbre, la subida acumulada de los tipos de interés y el endurecimiento de los criterios de concesión por parte de la banca. Pero es especialmente peliagudo en el caso de los autónomos.
Y es que, aunque el crédito no está cerrado, las entidades financieras aplican hoy filtros considerablemente más estrictos que penalizan sobre todo a determinados perfiles, como sucede con los trabajadores por cuenta propia.
Aportar hasta un 30% del precio de la vivienda en ahorros, frente al 20% que suele exigirse a otros perfiles laborales considerados más estables, es una realidad a la que se enfrenta muchos pequeños y medianos empresarios, y es importante tener en cuenta que el momento regulatorio y supervisorio juega un papel clave.
El autónomo es considerado un perfil de riesgo para muchos bancos
Las entidades financieras clasifican a los clientes por perfiles de riesgo, y en esa jerarquía los trabajadores autónomos siguen situándose por detrás de otros colectivos como los funcionarios, que son el perfil favorito de los bancos, o incluso los trabajadores indefinidos con antigüedad y estabilidad salarial.
Así, se trata de una cuestión meramente regulatoria. Porque la legislación hipotecaria vigente obliga a los bancos a evaluar la solvencia del prestatario con criterios prudentes y verificables. De hecho, la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario establece que la entidad debe analizar los ingresos presentes y futuros, la estabilidad laboral, los gastos fijos y la capacidad real de pago durante toda la vida del préstamo, y no sólo cuando este se solicita.
En ese análisis, los ingresos variables que suelen tener la mayoría de los autónomos pesan menos que los recurrentes.
Por ejemplo, a diferencia de un asalariado indefinido, el autónomo no cuenta con indemnización por despido ni prestación por desempleo ordinaria en caso de cese. Tampoco suele tener ingresos homogéneos mes a mes. Y es esa la combinación que eleva el riesgo percibido y explica por qué la banca exige más ahorros iniciales como colchón de seguridad.
De hecho, expertos en financiación hipotecaria, como Montse Cespedosa, asesora financiera especializada en hipotecas y con más de 25 años de experiencia, coinciden en que, para un autónomo, no basta con demostrar que puede pagar la cuota hoy, sino que debe acreditar que su actividad es rentable, estable y, sobre todo, sostenible en el tiempo.
El error más común de los autónomos: confundir facturación con los ingresos reales
Uno de los principales puntos de fricción entre los autónomos y los bancos a la hora de conceder una hipoteca aparece en la interpretación de los números. Así lo explicó la misma Montse Cespedosa, que advierte de un error muy extendido, que es el de creer que una alta facturación garantiza el acceso a crédito con mejores condiciones.
Según su análisis, lo que el banco valora no es cuánto entra, sino cuánto queda. Es decir, el beneficio neto declarado en el IRPF y su continuidad a lo largo del tiempo. Así las cosas, si la renta refleja pérdidas o márgenes muy ajustados, la entidad puede concluir que no existe capacidad real de pago, aunque el volumen de ingresos llegue a ser elevado.
En concordancia con esto, las directrices de la Autoridad Bancaria Europea obligan a las entidades a basar la evaluación de solvencia en información exacta y respaldada con evidencia documental. En esto suelen incluir datos específicos, como los resultados fiscales, los gastos fijos, las deudas previas y la previsión de ingresos futuros, y aunque pueda haber picos puntuales de grandes ganancias, la estabilidad en el tiempo es fundamental ya no sólo para conseguir mejores condiciones, sino incluso para conseguir la hipoteca sea como sea.
Según Cespedosa, muchos autónomos optan por subirse la nómina durante algunos meses antes de solicitar la hipoteca, o bien repartir dividendos puntuales, algo que, lo tiene claro, no servirá de nada, ya que la evaluación del banco siempre se hace con perspectiva de largo plazo.
Además, otro error muy común que llega a sus consultas es el de creer que alguien que es autónomo desde hace años, pero que ha formado una empresa nueva recientemente, cuenta con esa antigüedad de cara a la evaluación del banco. La realidad es que son dos figuras jurídicas diferentes, y que es crucial la antigüedad laboral como empresario.
¿Es posible mejorar el perfil hipotecario de los autónomos?
Son muchas las entidades financieras que exigen un 30% de entrada a los autónomos, en lugar del 20% habitual. Esto es porque otro aspecto clave que suele pasar desapercibido es la salud financiera del negocio, y no únicamente de la persona que está a cargo. Así, aunque el autónomo tenga ingresos personales aceptables, también es importante que los resultados empresariales no sean negativos ni la tesorería esté continuamente tensionada.
En ese sentido, aportar el 30% de la entrada reduce a ojos de los bancos el importante financiado y mejora la relación préstamo-valor disminuyendo el riesgo global de toda la operación.
Y aunque el punto de partida es más exigente, los expertos como Montse Cespedosa coinciden en que hay margen de mejora si los autónomos planean con tiempo y cabeza toda la operación. Revisar el resultado neto declarado, anticipar cómo se verán los ingresos en los próximos años y ordenar la documentación fiscal y contable demostrarán, sin lugar a dudas, mayor estabilidad y coherencia financiera.
Mientras no cambien los criterios de evaluación de riesgo ni se desarrollen productos específicos adaptados a la realidad del trabajo por cuenta propia, la mayor exigencia seguirá siendo una constante para miles de autónomos que, además de asegurarse de tener un negocio viable, se enfrentan a más obstáculos para acceder a una vivienda en propiedad.
Por ello, presentar un relato claro de cómo es el negocio, a qué se dedica, de qué forma genera ingresos y quiénes son los clientes, así como qué grado de diversificación existe, puede ayudar a contextualizar cifras que, en muchas ocasiones, no reflejan sobre el papel toda la realidad.
Fuente: Autonomos y Emprendedor
Y es que, aunque el crédito no está cerrado, las entidades financieras aplican hoy filtros considerablemente más estrictos que penalizan sobre todo a determinados perfiles, como sucede con los trabajadores por cuenta propia.
Aportar hasta un 30% del precio de la vivienda en ahorros, frente al 20% que suele exigirse a otros perfiles laborales considerados más estables, es una realidad a la que se enfrenta muchos pequeños y medianos empresarios, y es importante tener en cuenta que el momento regulatorio y supervisorio juega un papel clave.
El autónomo es considerado un perfil de riesgo para muchos bancos
Las entidades financieras clasifican a los clientes por perfiles de riesgo, y en esa jerarquía los trabajadores autónomos siguen situándose por detrás de otros colectivos como los funcionarios, que son el perfil favorito de los bancos, o incluso los trabajadores indefinidos con antigüedad y estabilidad salarial.
Así, se trata de una cuestión meramente regulatoria. Porque la legislación hipotecaria vigente obliga a los bancos a evaluar la solvencia del prestatario con criterios prudentes y verificables. De hecho, la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario establece que la entidad debe analizar los ingresos presentes y futuros, la estabilidad laboral, los gastos fijos y la capacidad real de pago durante toda la vida del préstamo, y no sólo cuando este se solicita.
En ese análisis, los ingresos variables que suelen tener la mayoría de los autónomos pesan menos que los recurrentes.
Por ejemplo, a diferencia de un asalariado indefinido, el autónomo no cuenta con indemnización por despido ni prestación por desempleo ordinaria en caso de cese. Tampoco suele tener ingresos homogéneos mes a mes. Y es esa la combinación que eleva el riesgo percibido y explica por qué la banca exige más ahorros iniciales como colchón de seguridad.
De hecho, expertos en financiación hipotecaria, como Montse Cespedosa, asesora financiera especializada en hipotecas y con más de 25 años de experiencia, coinciden en que, para un autónomo, no basta con demostrar que puede pagar la cuota hoy, sino que debe acreditar que su actividad es rentable, estable y, sobre todo, sostenible en el tiempo.
El error más común de los autónomos: confundir facturación con los ingresos reales
Uno de los principales puntos de fricción entre los autónomos y los bancos a la hora de conceder una hipoteca aparece en la interpretación de los números. Así lo explicó la misma Montse Cespedosa, que advierte de un error muy extendido, que es el de creer que una alta facturación garantiza el acceso a crédito con mejores condiciones.
Según su análisis, lo que el banco valora no es cuánto entra, sino cuánto queda. Es decir, el beneficio neto declarado en el IRPF y su continuidad a lo largo del tiempo. Así las cosas, si la renta refleja pérdidas o márgenes muy ajustados, la entidad puede concluir que no existe capacidad real de pago, aunque el volumen de ingresos llegue a ser elevado.
En concordancia con esto, las directrices de la Autoridad Bancaria Europea obligan a las entidades a basar la evaluación de solvencia en información exacta y respaldada con evidencia documental. En esto suelen incluir datos específicos, como los resultados fiscales, los gastos fijos, las deudas previas y la previsión de ingresos futuros, y aunque pueda haber picos puntuales de grandes ganancias, la estabilidad en el tiempo es fundamental ya no sólo para conseguir mejores condiciones, sino incluso para conseguir la hipoteca sea como sea.
Según Cespedosa, muchos autónomos optan por subirse la nómina durante algunos meses antes de solicitar la hipoteca, o bien repartir dividendos puntuales, algo que, lo tiene claro, no servirá de nada, ya que la evaluación del banco siempre se hace con perspectiva de largo plazo.
Además, otro error muy común que llega a sus consultas es el de creer que alguien que es autónomo desde hace años, pero que ha formado una empresa nueva recientemente, cuenta con esa antigüedad de cara a la evaluación del banco. La realidad es que son dos figuras jurídicas diferentes, y que es crucial la antigüedad laboral como empresario.
¿Es posible mejorar el perfil hipotecario de los autónomos?
Son muchas las entidades financieras que exigen un 30% de entrada a los autónomos, en lugar del 20% habitual. Esto es porque otro aspecto clave que suele pasar desapercibido es la salud financiera del negocio, y no únicamente de la persona que está a cargo. Así, aunque el autónomo tenga ingresos personales aceptables, también es importante que los resultados empresariales no sean negativos ni la tesorería esté continuamente tensionada.
En ese sentido, aportar el 30% de la entrada reduce a ojos de los bancos el importante financiado y mejora la relación préstamo-valor disminuyendo el riesgo global de toda la operación.
Y aunque el punto de partida es más exigente, los expertos como Montse Cespedosa coinciden en que hay margen de mejora si los autónomos planean con tiempo y cabeza toda la operación. Revisar el resultado neto declarado, anticipar cómo se verán los ingresos en los próximos años y ordenar la documentación fiscal y contable demostrarán, sin lugar a dudas, mayor estabilidad y coherencia financiera.
Mientras no cambien los criterios de evaluación de riesgo ni se desarrollen productos específicos adaptados a la realidad del trabajo por cuenta propia, la mayor exigencia seguirá siendo una constante para miles de autónomos que, además de asegurarse de tener un negocio viable, se enfrentan a más obstáculos para acceder a una vivienda en propiedad.
Por ello, presentar un relato claro de cómo es el negocio, a qué se dedica, de qué forma genera ingresos y quiénes son los clientes, así como qué grado de diversificación existe, puede ayudar a contextualizar cifras que, en muchas ocasiones, no reflejan sobre el papel toda la realidad.
Fuente: Autonomos y Emprendedor